2019年中央部署實施城市更新以來，全國已累計開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)近28萬個，惠及1.2億居民，加裝電梯超過13萬部。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹強調(diào)，2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入改造范圍，因地制宜實施改造；也鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅。
業(yè)內(nèi)人士普遍認為，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造全面提升城鎮(zhèn)老舊小區(qū)和社區(qū)居住環(huán)境、設(shè)施條件和服務(wù)功能，居民獲得感、幸福感、安全感不斷提升，區(qū)域發(fā)展新動能也得以增強。
重點解決居民急難愁盼
城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是城市更新的重要組成部分。倪虹表示，現(xiàn)在“先體檢、后更新”“無體檢、不更新”，已經(jīng)成為城市更新工作的共識。給老舊小區(qū)體檢，是更新改造的重要前提，居民的“急難愁盼”，就是城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的重要方向。
重慶市江北區(qū)塔坪片區(qū)老舊小區(qū)改造堅持“邊檢邊改”，將居民改造意愿最強、呼聲最高的飛線下地、隱患消除、雨污分流等事項作為主攻方向，經(jīng)居民同意后推進實施，推動住宅改造、小微活動廣場建設(shè)、社區(qū)食堂配建等多項更新措施，滾動編制更新任務(wù)清單，以項目化的方式，建檔立項，逐個逐片掛圖銷號。
為破解飛線頑疾，當?shù)赜嘘P(guān)部門推動成立整治專班，協(xié)同相關(guān)部門和通信運營商，實施“室外飛線下地、樓道飛線進盒”改造，包括建設(shè)完整的地下通信管道、建設(shè)統(tǒng)一的多網(wǎng)合一系統(tǒng)、拆除回收廢舊線纜“三步走”，組建工程技術(shù)組下沉一線提供伴隨式服務(wù)，確保方案有序?qū)嵤?。改造后，塔坪片區(qū)老舊小區(qū)從“臟亂差”變“齊凈美”。其中規(guī)整線纜通信管道1.7千米，拆除室外架空及樓棟內(nèi)線纜88.6千米。
北京市平谷區(qū)南小區(qū)是建于上世紀80年代的一批職工家屬樓，居民樓上下水堵塞、樓道環(huán)境臟亂差，小區(qū)配套設(shè)施、無障礙設(shè)施不足等問題突出。有關(guān)方面以“繡花功夫”解決群眾急難愁盼問題，開展樓本體廚房衛(wèi)生間上下水改造，以及自行車棚改造、室外管線改造、景觀小品提升等工作，惠及居民1586戶，施劃停車位、設(shè)置垃圾分類投放區(qū)、翻新樓道并安裝扶手，有效解決小區(qū)停車位緊缺、環(huán)境臟亂差等問題。
在中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院城市更新分院院長范嗣斌看來，除政府主導(dǎo)推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造外，還要關(guān)注和鼓勵居民自主更新老舊住宅，如杭州、北京等多地都在積極探索。這種“政府引導(dǎo)、居民共治”的模式，既破解了資金困局，又喚醒了居民的共建意識。
激發(fā)老舊小區(qū)經(jīng)濟活力
隨著老舊小區(qū)環(huán)境的改善，周邊的商業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟發(fā)展活力也被帶動起來。很多老舊小區(qū)不僅成了高品質(zhì)生活宜居地，也成了新興產(chǎn)業(yè)聚集地。
重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會物業(yè)監(jiān)督管理處有關(guān)負責人介紹，近年來重慶市在老舊小區(qū)改造中著力盤活老舊小區(qū)資源，通過注入新產(chǎn)業(yè)、引入新居民，增強老舊小區(qū)的活力和“造血”功能。
重慶市江北區(qū)塔坪片區(qū)改造完成后，背街小巷搖身一變成為潮流文創(chuàng)街區(qū)。這里被打造成長約1公里的青年時尚文化創(chuàng)意高地，社區(qū)內(nèi)吸引咖啡精釀、新派餐飲、攝影體驗等100家創(chuàng)新性店鋪入駐，帶動投資約4000萬元，每天都會涌入眾多年輕人進店打卡。
北京市平谷區(qū)南小區(qū)老舊小區(qū)改造過程中，以微利模式激活了區(qū)域經(jīng)濟，同時利用文化標簽喚醒了閑置空間。有關(guān)企業(yè)投資1640萬元，共盤活南小區(qū)鍋爐房、濱河街道原辦公樓等低效閑置資產(chǎn)4781平方米，打造一體多能的嵌入式社區(qū)服務(wù)綜合體，出租率高，實現(xiàn)微利可持續(xù)，拉動周邊相關(guān)產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展。打造“桃小平”“桃小谷”形象，依托傳統(tǒng)節(jié)假日舉辦系列文化活動，吸引了大量居民和游客。
湖南省長沙市百川里片區(qū)位于瀏陽市老城區(qū)，老舊小區(qū)改造后成為了全齡友好、宜居宜業(yè)的綠色社區(qū)。在此基礎(chǔ)上，當?shù)剡€積極促進片區(qū)內(nèi)相關(guān)業(yè)態(tài)發(fā)展。引入特色餐飲、農(nóng)產(chǎn)品超市等多元業(yè)態(tài)，激發(fā)片區(qū)活力。加強老火車站歷史建筑活化利用，打造城市發(fā)展記憶展廳，近3年接待游客超10萬人次，促進片區(qū)旅游、服務(wù)業(yè)發(fā)展。
探索改造長效機制
持續(xù)推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，需要解決好資金來源問題。同時，不僅要將小區(qū)內(nèi)的設(shè)施更新改造好，還要做好運營和維護，讓居民獲得更好的服務(wù)。這就需要不斷探索長效機制，打造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造“升級版”。
清華大學(xué)中國發(fā)展規(guī)劃研究院常務(wù)副院長董煜表示，包含城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造在內(nèi)的城市更新蘊含巨大市場潛力，不能只靠政府投入，需要建立完善政府引導(dǎo)、市場運作、公眾參與的可持續(xù)模式，充分調(diào)動市場的積極性。
對此，各地也在積極探索。湖北省武漢市知音東苑老舊小區(qū)改造中，當?shù)卣訌娬咧С郑y(tǒng)籌多方資金，引入?yún)^(qū)屬國有企業(yè)投資約7600余萬元，采取“嵌入式”改造方式，新建集停車、康養(yǎng)、文體活動、社區(qū)服務(wù)等功能于一體的綜合停車樓。
湖南省長沙市百川里片區(qū)老舊小區(qū)改造中，通過盤活閑置資源，多元籌資共擔投入。當?shù)貙俅ɡ锲瑓^(qū)閑置的0.67公頃邊角地、2581平方米國有閑置資產(chǎn)劃撥給城市更新公司，以租金收入、停車服務(wù)等特許經(jīng)營權(quán)收入，平衡老舊小區(qū)改造投入，實現(xiàn)城市更新的良性循環(huán)和可持續(xù)發(fā)展。同時充分調(diào)動居民積極性，引導(dǎo)居民出資900萬元，參與供水、供電“一戶一表”，以及安裝天然氣、加裝電梯等改造，實現(xiàn)改造資金合理共擔。
上海市徐匯區(qū)金?；ㄔ防吓f小區(qū)改造項目中，全部實現(xiàn)了加裝電梯。僅用1個多月就完成了首批16臺電梯簽約，11個月完成了全小區(qū)40臺電梯100%籌資到位，后期維護保養(yǎng)統(tǒng)一納入物業(yè)管理。為開展加裝電梯工作，小區(qū)成立臨時黨支部，引導(dǎo)居民黨員加入加梯三人小組，積極宣傳政策、及時處置問題，除申請使用上海市既有多層住宅加裝電梯政府補貼資金外，引導(dǎo)居民根據(jù)所在樓層確定分擔比例出資建設(shè)。
重慶市江北區(qū)塔坪片區(qū)老舊小區(qū)積極探索物業(yè)模式新改革，實現(xiàn)長效治理。將住宅、社區(qū)商業(yè)、市政道路、街區(qū)納入“大物業(yè)”范疇，引入物業(yè)服務(wù)公司打造“街區(qū)物業(yè)”模式，依托智慧物業(yè)系統(tǒng)提供集約化服務(wù)，涵蓋市容環(huán)衛(wèi)、綠化管護、停車管理、底商運營等新增管理服務(wù)事項，通過經(jīng)營性空間利用、智慧停車管理、24小時社區(qū)熱線服務(wù)，在不增加財政負擔的同時實現(xiàn)物業(yè)公司正常運營，增強物業(yè)團隊的自我“造血”能力。
業(yè)內(nèi)專家表示，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造在帶動經(jīng)濟增長方面蘊含巨大潛力，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造將進入多模式創(chuàng)新、多機制支持、多要素保障、多主體參與的新發(fā)展時期。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負責人表示，要組織開展“回頭看”，檢視已改造小區(qū)長效管理機制運行、各類設(shè)施服務(wù)維護等情況，有針對性地補齊管理制度等短板，確保改造效果長期保持。
